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【正文】
美国关于不动产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts，以下简称“REITs”或“REIT’）的立法与监管实践，是其他国家和地区设立与营运REIT的蓝本与借鉴。从其发展历程看，美国REITs的发展，除得益于成熟的资产市场、完善的金融和法律体系，最重要、最直接的推动因素是《I960年国内税收法典》及其后的阶段性修订、补充、完善。
《1960年国内税收法典》通过增加的第856至第858节，建立起美国REITs制度的基本框架。其后的《1976年税制改革法》，增加了第859、第860节；到《1978年税收法》通过，美国的REITs制度得以完整确立。其后，美国REITs制度又经过了《1986年税制改革法》《1997年不动产投资信托精简法》、《1999年不动产投资信托现代化法》、《2004年不动产投资信托改进法》等的陆续修订。
2012年5月15日，美国俄亥俄州共和党众议员PatTiberi与马萨诸塞州民主党众议员RichardNeal，连同其他14名议员向众议院筹款委员会提交了第5746号法案，名称为《2012年不动产投资信托更新与合理化法》，又称《2012年不动产投资信托法》。其后，美国一些有影响力的不动产商会、业界团体等对此法案公开表达了支持。
《2012年不动产投资信托法案》的内容是对《1986年国内税收法典》内适用于REIT的有关规则条文进行修订、补充，法案条文分为四章，主要涉及REIT禁止交易的安全港规则、优先股息及股息认定、收入及资产测试标准的更新与修订、REITs收益与利得（E&P)计算调整。
一、修正“经销商销售”安全港豁免规则
（一）背景
1、禁止交易的安全港规则：出租型物业
按美国税法规定，REIT通过一般贸易过程出售物业的交易被视为禁止交易，该类出售又被称为“经销商销售”。REIT通过该类交易所获得的净收入，可被征收100%的所得税。早在1978年，美国国会已认识到有需要制定明确的安全港测试标准，以判断REIT的某项物业交易是否构成被禁止交易。1986年，国会进一步放松了有关标准，以更好地适应行业实际需求，使其在出售有关物业时无需过度担心会被适用100%的所得税率。
对于某项出租型物业出售，美国现行税法下的安全港规则规定，在符合以下所有条件前提下，该项出售可不被视为被禁止交易：
（1）在物业出售日前2年内，REIT对该物业的改良性资本支出不超过物业净出售价格的30%（“30%规则”）；
（2）物业出售当年，REIT所进行的物业出售总共不超过7宗（“7宗出售规则”），或当年所出售物业的调整后总成本不超过年初物业调整后总成本的10%，或当年所出售物业总市值不超过REIT当年年初物业总市值的10%（“10%规则”）；
（3）如果REIT采用10%规则，则该REIT所有物业的营销及开发均应通过独立承包商进行，REIT不应从该第三方获取任何收入（“租赁物业营销规则”）。
2、禁止交易的安全港规则：林地资产
2004年，国会制定了一项适用于林地资产的安全港规则（“林地资产安全港规则”）。林地资产安全港规则虽然与以上适用于出租型物业销售的安全港规则大致相同，但其具体规定也因两种不同类型资产的差别而有所不同。具体来说，对于林地REIT，其非林地相关目的的资本性支出不得超过5%（“林地5%规则”）。可能受此比例限制，“林地资产营销规则”只要求林地资产的营销需通过独立承包商进行，未对其开发进行相同规定。但林地资产的安全港规则要求在资产出售前2年内，该资产发生的其他与林地相关的资本支出不超过资产净出售价格的 30%。
另外，与“租赁物业营销规则”不同，“林地资产营销规则”曾短期允许（到2009年12月31日）林地REIT在独立承包商之外，也可通过其应税附属机构（taxableREITsubsidiary,“TRS”）进行某项资产的所有市场营销工作（《2008年房屋扶助税收法》）。
（二）《2012年不动产投资信托法》的规定
1、修订“经销商销售”安全港规则
《2012年不动产投资信托法》对10%规则进行了修订，规定REIT可以选择继续适用目前的10%规则，或者适用“平均10%测试”，即REIT在3年内的资产出售额（按调整后总成本或总市值计算）平均每年不超过资产总值的10%，且某一单独年份的销售额不超过20%。
第二，新法案对出租型物业安全港规则进行了更新，规定REIT使用TRS对资产进行资本改良时仍可适用安全港规则。
第三，新法案将总结以往立法，规定在为其他税务目的判定某资产是否“存货资产”时，不适用“经销商销售”安全港规则。
2、安全港的市场营销规则、REIT与TRS之间交易的100%营业税
新法案修订了现行安全港关于REIT只能通过独立承包商进行有关物业销售的规则，规定REIT也可通过TRS进行有关市场营销。第二，新法案允许TRS运营已丧失赎回权的物业，且不导致有关物业失去已无赎回权地位。第三，现行法下适用于REIT与其附属TRS之间的“重定”收入与抵扣的100%营业税，将扩张适用于REIT与其TRS之间非正常交易产生的任何服务性收入。
以上对REIT资产销售安全港规则的修订，将于法案通过后的税务年度开始实施。
二、废除公开发行REITs优先股息规则，共同基金利息相关股息规则适用于REITs
（一）背景
1、优先股息
与共同基金一样，美国REITs亦被允许进行已付股息抵扣，并被要求将每年“优先股息”以外收入的大部分向其股东分派。REIT股息如果并非在同类别股份内按股东持股比例发放、或在规定优先权范围以外给予某类股份以股息优先权，则该等股息应被视为“优先股息”。
2、利息相关股息
根据现行法的“组合利息例外”规则，对某些美国债务证券（如“房地美”证券）等资产组合进行投资的非美国投资者所获股息，被豁免征收美国预提所得税。因此，对于投资于该等美国证券的外国投资者来说，直接持有该类证券要比通过共同基金或REIT进行投资更具税收效益，因为美国共同基金及REIT股息一般会被征收30%（或较低的条约税率）预提所得税，即使按照“组合利息例外”规则该等收益应被归属于利息。
在《2004年美国就业机会创造法案》中，美国国会作出规定，在2008年1月1日后的基金税务年度，对于外国投资者从美国共同基金获得的“利息相关收益”，免除预提所得税；2008年，国会将该规定延长一年；美国总统奥巴马于2010年12月17日签署的《2010年税收减免、失业保险重新授权与就业创造法案》，将该项规定延长到2011年。
《2004年美国就业机会创造法案》还有一条类似的临时规定，豁免外国投资者从共同基金获得的“短期资本利得股息”缴纳美国预提所得税。根据该法案，共同基金可认定为“利息相关收益”的最高额度为其净利息收入减去正确配比费用。该法起草过程亦表明,共同基金的部分费用应被正确归属于短期资本利得。
但另一方面，在《2003年就业与增长税收减免调整法》中，国会也为美国投资者的“合格股息收入”（简称“QDI”）规定了一个较低的15%的所得税率，共同基金与REITs均可将其部分股息分配认定为QDI。但与上述“利息相关收益”不同，一个共同基金或REIT可认定的QDI最高额为收益总额，未进行费用抵扣。
在上述2004年法案施行后，共同基金业界要求IRS将2003法案与2004年法案解释为：允许共同基金依法自行确定其QDI、利息相关股息及短期资本利得收益的最高金额，即使共同基金自行认定的不同收益总额甚至会高于该共同基金可分配收益的总额。IRS在其2005-31号《税收裁定》中，采纳了业界立场。该税收新政文件同时规定，共同基金的国内个体投资者可将其从共同基金获得的股息进行类别分配，并可与非居民外国个体投资者采用的分配方法不同。
（二）《2012年不动产投资信托法》的规定
1、优先股息
自该法施行后的税务年度，对REITs实行与共同基金一致的优先股息规则，即该规则将不适用于“公开发售REITs”，该类REITs应按1934年证券交易法进行证券登记。而且IRS将如前述行政机构2012及2013年财年预算案所呼吁被授予监管权力处理其他类别REITs因疏忽而违反该规则的问题。
2、利息相关股息
法案生效后，若有关税收措施获得延期，则REITs所进行的利息相关股息分配，将适用与共同基金相同的临时性规定，即由一个外国人持有股份未达50%的公开交易REIT的该类股息，将获豁免预提所得税。
但与上述适用于共同基金的特别规定不同，新法案规定某REIT在一个纳税年度认定的QDI、利息相关股息及短期资本利得收益的最高金额，不得高于该REIT所分配收益的总额。
三、改进REIT收入及资产测试规则——《2012年不动产投资信托法》的规定
1、REIT债务证券
新法案将认定某些类别的REIT债券为不动产资产。有关条款将公开发行REITs的债务债券认定为“不动产资产”，但某REIT持有的另一REIT的无担保债券总额最高不得超过前者总资产的25%。
2、与相关联地产有关的租约及贷款
新法案将调整REIT的收入及资产测试规则，包括：
（1）将与不动产一起出租的相关联动产视为“不动产资产”，如果其价值不超过出租物业总价值的15%。
现行REIT收入测试已将可归属于与不动产一起出租的相关联动产（如酒店房间内的睡床）的租金收入视为合资格租金收入，只要该等动产租金收入不超过该纳税年度物业租金总收入的15%。
（2）将与不动产一起为按揭贷款进行担保的其他财产（动产），视为不动产，只要该等财产价值不超过抵押财产（不动产及动产）总价值的15%。新法案将把该等被抵押动产视为一项不动产权益，有关按揭因此被视为一项完整的不动产资产，其产生的利息属于“合格的不动产收入”。
3、林产销售与矿业特许权收益
新法案将把林地销售收益永久认定为75%与95%收入测试中的合格收入。该法案并把矿业特许权类收入永久认定为所有REITs95%收入测试的合格收入，且将石油及天然气特许权收入认定为来自矿业特许权的收入。
4、对冲规则
新法案把为抵销一个合格对冲而进行的对冲交易认定为合格对冲；适用IRC1221条下补救性规章的对冲交易，将被包含在新法案有关REIT对冲规则下。
四、修正收益及利得规则，最小化REITs股东双重征税——《2012年不动产投资信托法》的规定
为最小化对股东的重复征税，新法案将修正E&P禁止规则，自新法案施行后的税务年度始，当年及此前年度允许对应税收入进行的抵扣，也将适用于E&P抵扣。同时新法案将对另外一条类似规则进行修订，即纯为DPD（已分派股息抵扣）目的，将物业出售时确认的收益总额全部计入REIT的E&P（E&P收益规则）。
E&P收益规则在将REIT全部经确认收益计入E&P后，可提供足够E&P，支持REIT将其应税收入的90%作为股息进行分派，从而实现DPD目的。更重要的是，E&P收益规则还可确保REIT在将100%应税收入进行分派时，拥有足够的E&P,使该等应税收入分派全部被认定为股息，可以进行DPD抵扣。
上述新法案对有关规则的修订，保证了REIT有足够E&P支持其符合DPD抵扣要求，同时可消除对REIT股东的重复征税。
五、评析
除了作为一种法律组织形式（商业信托）或金融投资产品，美国REIT在更本质的意义上实际是一种所得税法上的特别税收待遇与纳税资格，以及与此相关的整套税负核算方法。为获得及维持这种税收待遇与资格，一个法律实体（可以是信托、公司或非法人实体）必须符合联邦税法规定的关于组织、运营、分配及合规方面的一系列条件，符合这些条件的REITs，有权将已分配给股东的股息从其应税收入中扣除。如果一个REIT将其应税收入全部分配给股东，则将不再承担联邦所得税义务。在各州税法层面，对于REITs的纳税地位规定有所不同，但大多数实行所得税制的州法均跟随联邦税法规定，允许REITs进行“已付股息扣减”。
美国《2012年不动产投资信托法》的上述修订，总体上看属于对《1986年国内税收法典》有关REITs规则的技术性调整，既使有关规则符合不断发展的市场、监管环境与需要，促进REIT行业稳定健康发展，同时也使关于REITs及其投资者的税负计算更加清晰、周密。
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