保障房建设是一项浩大的民生工程,需要一个庞大的资金池,尤其是需要源源不断的社会资金参与进来。当然,分散的社会资金参与保障房建设也并非易事,需要一个信誉度高、运作灵活的媒介,化零为整,合法合规地为保障房项目提供资金供给。

　　信托公司作为金融机构,手握灵活多样的投融资工具,拥有专业的投行人才和丰富的房地产投资经验,在保障房建设的关键时期理应大展身手。一方面,在保障房需求旺盛、供应不足、资金缺口巨大的情况下,信托公司可以成为引导大量社会资金流入保障房建设领域的金融枢纽,为政府分忧;另一方面,在流动性过剩、通胀预期明显增强的背景下,这种投资于保障房建设的信托产品也可丰富理财渠道,为市场提供风险较低、收益适中的投资产品,帮助百姓稳健理财。

　　今年初,银监会在为信托公司净资本管理明确计算标准时,也明示了对公租房、廉租房类房地产信托业务的政策倾斜。例如,监管文件将房地产信托业务分为公租房、廉租房类以及其他融资类,其中公租房廉租房类房地产集合信托业务的风险资本计提比例只有1%,而其他房地产融资集合信托业务的风险资本计提比例高达3%,这凸显了金融支持保障房建设的政策导向。

　　由此可见,保障房信托融资是符合政策导向的利国利民之举。在不少地方,当地政府、大型企业、信托公司、银行之间协同作战,已经在保障房信托融资领域作出了有益尝试。例如,既有为保障房项目提供信托贷款的,也有通过股权投资方式把信托资金与保障房建设紧密串联的,还有按照资产证券化原理对保障房建设BT协议项下应收账款进行流动变现的,等等。此外,结合了信托与有限合伙二者优势的投资基金,也正在成为保障房建设领域的创新亮点。

　　实际上,信托带给保障房建设项目的不仅仅是资金,还有三类非常重要的“副产品”———风控理念、管理能力和监督机制。首先,在信托资金流入保障房项目之后,信托公司的金融风控理念就渗入到了保障房建设过程,时时提醒和敦促参与各方提高风险防控意识;其次,由于信托公司在不少保障房项目中参与较深,因此会改造和提升保障房项目公司的管理能力,在降低管理成本的同时提高运营效率;最后,广大投资者拿钱支持保障房建设,并非放任不管、坐等收益,而会通过信托公司的专业管理能力做好监督工作,从而形成对保障房建设施工和财务管理的有效约束。

　　总之,保障房信托融资大有可为、前景可期,经济效益和社会效益二者兼得。不论是廉租房、公租房,还是经济适用房、两限房、回迁安置房等等,都可以借助信托的金融创新机制,对保障房项目的当前资金缺口与未来现金流进行衔接配置。从短期来看,信托资金可以解决地方政府建设保障房的过桥融资难题;从中期来看,信托公司能帮助保障房项目的参与各方整合资源,利用私募的、直投的金融杠杆做好基础设施建设;从长期来看,信托将有助于保障房建设与资本市场相连接,例如发挥房地产投资信托基金(REITs)等公募工具的优势,为保障房融资提供长效发展机制。